CE QU’UN ROAD TRIP À MOTO À TRAVERS BOHOL M’A APPRIS SUR L’INVESTISSEMENT HÔTELIER
J’ai récemment passé une semaine à parcourir Bohol à moto, de Panglao à Loboc, en traversant l’intérieur de l’île, puis Candijay, Guindulman et Anda.
Ce fut un très beau voyage, mais aussi l’occasion de confirmer une conviction que je développe de plus en plus lorsque j’analyse des projets hôteliers :
Il n’existe pas un seul « meilleur » concept hôtelier. Le bon concept dépend du marché, de la localisation et de la clientèle que l’on souhaite cibler.
À Panglao, j’ai commencé mon voyage dans une villa développée par l’un de mes clients.
Ce qui m’a intéressé n’était pas seulement la qualité du bien, mais aussi la manière dont le terrain avait été utilisé.
L’emprise au sol était relativement compacte, tout en offrant de l’intimité, des espaces de vie confortables et une piscine privée.
Lorsque le foncier devient de plus en plus cher, chaque mètre carré a un coût.
Une bonne architecture n’est pas seulement une question de design : elle peut améliorer l’expérience client et contribuer à atteindre l’ADR et le taux d’occupation visés par le projet.
Mais cela soulève une autre question :
De combien de CAPEX avez-vous réellement besoin pour créer une expérience pour laquelle le marché est prêt à payer ?
En m’éloignant de Panglao, l’équation change.
Autour de Loboc, Candijay, Guindulman et Anda, les atouts d’un projet hôtelier peuvent être très différents.
La nature, la tranquillité, les paysages, les expériences locales et l’espace peuvent devenir plus importants que des équipements privés coûteux.
Une piscine privée peut parfaitement se justifier dans un endroit.
Ailleurs, investir dans les espaces extérieurs, les espaces communs, l’accès à la nature ou une véritable expérience autour de la restauration peut créer davantage de valeur.
Et un CAPEX plus faible par unité ne signifie pas nécessairement une rentabilité plus faible.
C’est pourquoi je pense que le développement d’un projet hôtelier devrait commencer par un diagnostic commercial, et non par un plan d’architecte.
Avant de décider combien de villas construire, si chacune doit disposer d’une piscine privée ou si le projet nécessite un restaurant, je commencerais par poser quelques questions :
Qui est le client cible ?
Quel ADR le marché peut-il réellement supporter ?
Quel taux d’occupation peut raisonnablement être atteint ?
Quelle est la saisonnalité de la demande ?
Qui sont les véritables concurrents ?
Quelle expérience donnera au client une raison de choisir cet établissement ?
Et quel niveau d’investissement cette expérience justifie-t-elle ?
Ce n’est qu’ensuite que le concept devrait être traduit dans un modèle financier :
CAPEX → Chiffre d’affaires → Coûts d’exploitation → EBITDA → Cash-flow → Rentabilité
Pour moi, la séquence de développement devrait être :
MARCHÉ → LOCALISATION → CLIENTÈLE → CONCEPT → CAPEX → RENTABILITÉ
Et non :
TERRAIN → ARCHITECTURE → CONSTRUCTION → RECHERCHE DES CLIENTS
Cette distinction est particulièrement importante dans les destinations qui connaissent un développement touristique rapide.
Une vue spectaculaire sur la mer, des rizières, une rivière ou un littoral encore préservé peuvent immédiatement nous faire imaginer un resort.
Mais :
Un site magnifique n’est pas nécessairement un bon investissement hôtelier.
L’opportunité apparaît lorsque la localisation, la demande, le concept, le niveau d’investissement et le modèle d’exploitation fonctionnent ensemble.
C’est la principale leçon que je retiens de ce voyage à travers Bohol.
L’île ne constitue pas un marché hôtelier unique, mais plusieurs micro-marchés, chacun nécessitant une thèse d’investissement différente.
Et parfois, un road trip à moto est aussi une excellente façon de comprendre un marché hôtelier. 🇵🇭🏍️
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