ACHETER UN TERRAIN AUX PHILIPPINES : 10 VÉRIFICATIONS À EFFECTUER AVANT D’INVESTIR
Acheter un terrain aux Philippines peut être séduisant pour de nombreuses raisons : emplacement stratégique, vue mer ou montagne, potentiel de développement ou simplement un prix qui paraît attractif.
Mais un beau terrain n’est pas nécessairement un bon investissement.
Avant de verser un acompte ou d’engager des capitaux, l’investisseur doit aller au-delà de l’emplacement et du prix demandé afin de déterminer si le terrain est juridiquement sécurisé, techniquement adapté, économiquement viable et compatible avec le projet envisagé.
Voici 10 points importants à examiner avant d’acquérir un terrain aux Philippines.
- VÉRIFIER LE TITRE
La première question est fondamentale : le terrain dispose-t-il d’un titre valide et ce titre correspond-il exactement au bien qui vous est présenté ?
La description du terrain, ses limites et les autres informations pertinentes doivent être examinées attentivement.
Un acquéreur ne devrait pas se contenter des copies ou des informations fournies au cours de la négociation. Le titre et la situation juridique du terrain doivent faire l’objet de vérifications indépendantes dans le cadre de la due diligence.
- VÉRIFIER LE PROPRIÉTAIRE ET SON POUVOIR DE VENDRE
La personne qui négocie la transaction doit être identifiée comme le propriétaire légal du terrain ou comme une personne dûment habilitée à agir en son nom.
Cette vérification devient particulièrement importante lorsque plusieurs membres d’une famille, héritiers, représentants ou intermédiaires interviennent dans la transaction.
Avant tout paiement, l’investisseur doit savoir précisément qui détient le terrain et qui dispose juridiquement du pouvoir de le vendre.
- RECHERCHER LES CHARGES ET RESTRICTIONS ÉVENTUELLES
L’identité du propriétaire ne suffit pas à déterminer la situation juridique complète du terrain.
Hypothèques, annotations, litiges ou autres restrictions peuvent affecter le bien.
Ces éléments peuvent avoir des conséquences importantes sur la transaction et doivent donc être identifiés avant tout paiement significatif.
- CONFIRMER L’ACCÈS LÉGAL
L’accès physique et l’accès juridique ne sont pas nécessairement la même chose.
Une route ou un chemin peut être utilisé depuis de nombreuses années sans pour autant conférer au terrain un droit d’accès juridiquement sécurisé.
Cette distinction peut devenir essentielle au moment de développer, financer ou revendre le bien.
L’accès doit donc être examiné à la fois sur le terrain et juridiquement.
- COMPRENDRE LA CLASSIFICATION DU TERRAIN
La classification actuelle du terrain doit être compatible avec l’utilisation envisagée.
Le terrain est-il agricole, résidentiel ou commercial ?
Une conversion ou des autorisations supplémentaires seront-elles nécessaires avant de pouvoir réaliser le projet ?
Ces questions doivent être étudiées avant l’acquisition, et non après l’engagement des capitaux.
- VÉRIFIER L’EAU, L’ÉLECTRICITÉ ET LES INFRASTRUCTURES
« L’électricité est à proximité » ou « il y a de l’eau » ne constituent pas des réponses suffisantes pour un projet d’investissement.
Il convient de déterminer où se trouvent réellement les raccordements, quelles capacités sont disponibles et combien coûtera l’acheminement des infrastructures nécessaires jusqu’au terrain.
Selon la localisation et l’importance du projet, ces coûts peuvent modifier sensiblement le montant total de l’investissement.
- ÉVALUER LA TOPOGRAPHIE ET LES COÛTS DE DÉVELOPPEMENT
Un terrain en pente peut offrir une vue exceptionnelle.
Il peut également nécessiter des investissements supplémentaires considérables.
Terrassements, drainage, fondations, murs de soutènement ou voies d’accès internes peuvent fortement augmenter le coût du développement.
Le prix d’acquisition du terrain ne doit donc jamais être analysé isolément.
La véritable question est celle du coût total nécessaire pour rendre le terrain exploitable pour le projet envisagé.
- IDENTIFIER LES RISQUES NATURELS ET LIÉS À LA LOCALISATION
Selon l’emplacement, l’investisseur devra notamment considérer les risques d’inondation, de glissement de terrain, l’exposition côtière, les typhons ou d’autres risques naturels.
Ces facteurs peuvent affecter non seulement les coûts de construction, mais également la conception du projet, son assurance, son exploitation et sa valeur à long terme.
Ils doivent être évalués pendant la due diligence et non découverts pendant la construction.
- DÉTERMINER LA VÉRITABLE VALEUR DE MARCHÉ
Des affirmations telles que « prix inférieur au marché », « très bon marché pour le secteur » ou « le propriétaire a besoin de liquidités rapidement » ne remplacent pas une véritable analyse du marché.
Le prix demandé doit être comparé à plusieurs références locales pertinentes et, lorsque cela est possible, à des transactions effectivement réalisées.
L’objectif n’est pas simplement de déterminer si le terrain semble bon marché.
Il faut déterminer si son prix est cohérent compte tenu de son emplacement, de son accès, de ses caractéristiques, des contraintes de développement et de son utilisation future.
- CONFIRMER LA FAISABILITÉ RÉELLE DU PROJET
C’est finalement la question qui rassemble toutes les précédentes.
Le projet envisagé peut-il réellement être développé sur ce terrain ?
Un terrain peut être attractif et disposer d’un titre parfaitement valide tout en étant mal adapté au projet en raison de son accès, de sa classification, des infrastructures disponibles, de sa topographie, du coût de développement ou d’autres contraintes.
La faisabilité du projet doit donc être étudiée avant l’acquisition.
UNE QUESTION SUPPLÉMENTAIRE POUR LES INVESTISSEURS ÉTRANGERS
Pour un investisseur étranger, une autre question fondamentale doit être posée :
COMMENT L’INVESTISSEUR VA-T-IL LÉGALEMENT DÉTENIR OU SÉCURISER L’UTILISATION DU TERRAIN ?
La réglementation philippine limite la propriété directe des terrains par les étrangers.
La structure appropriée doit donc être étudiée avant l’acquisition, et non après.
Selon la situation et la nature du projet, l’analyse peut notamment porter sur un bail, une structure sociétaire philippine lorsqu’elle est juridiquement appropriée, ou une autre organisation conforme à la réglementation.
L’objectif ne doit jamais être de rechercher un montage artificiel destiné à contourner les restrictions relatives à la propriété foncière.
Il s’agit au contraire de mettre en place une structure juridiquement conforme, correspondant à la réalité économique du projet et protégeant correctement les intérêts de l’investisseur.
DE LA SÉLECTION DU TERRAIN À LA DÉCISION D’INVESTISSEMENT
Lorsqu’on analyse un terrain, il est utile de distinguer trois questions :
Est-ce que ce terrain me plaît ?
Le projet envisagé peut-il réellement être développé sur ce terrain ?
L’investissement est-il financièrement cohérent au prix demandé ?
Ces trois questions sont liées, mais elles sont différentes.
Un terrain peut être magnifique sans être adapté au projet.
Il peut être parfaitement adapté mais proposé à un prix excessif.
Et il peut sembler bon marché jusqu’à ce que l’on ajoute les coûts d’accès, de terrassement, de raccordement, d’infrastructure et de développement.
Pour un investisseur, l’analyse doit donc aller bien au-delà du seul prix d’acquisition.
TERRAIN → DUE DILIGENCE → FAISABILITÉ DU PROJET → COÛT DE DÉVELOPPEMENT → VIABILITÉ FINANCIÈRE → DÉCISION D’INVESTISSEMENT
Cette séquence permet d’éviter l’une des erreurs les plus coûteuses en matière de développement immobilier : engager les capitaux avant de découvrir les problèmes.
Une due diligence sérieuse coûte infiniment moins cher qu’un mauvais terrain.
L’APPROCHE D’OPKO FINANCE
Chez OPKO Finance, nous considérons qu’un investissement immobilier doit être analysé comme une décision globale d’entreprise et d’investissement.
Selon la nature du projet, cette analyse peut notamment porter sur :
- la structure de l’investissement et de détention
- la faisabilité financière
- l’économie générale du projet
- les besoins en CAPEX
- les hypothèses d’exploitation
- les conséquences fiscales et comptables
- la structure de financement
- les projections de trésorerie
- le retour sur investissement
- les scénarios défavorables et les risques de l’investissement
Les analyses juridiques, techniques et autres expertises spécialisées doivent naturellement être réalisées par les professionnels compétents lorsqu’elles sont nécessaires.
L’objectif est simple : avant d’engager des capitaux, comprendre non seulement ce que l’on achète, mais également ce qu’il est réellement possible d’en faire et si le projet présente une cohérence financière.
Pour toute information sur le financement en Asie, veuillez contacter notre équipe à info@opkofinance.com
